人民法院案例庫收錄的是經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對(duì)類案具有參考示范價(jià)值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。近日，渭南中院民一庭法官助理李鑫撰寫的案例《華陰市某股份經(jīng)濟(jì)合作社訴華陰市某綜合市場(chǎng)管理服務(wù)中心租賃合同糾紛案》，經(jīng)過層層嚴(yán)格篩選，入選人民法院案例庫（參考案例）。
此次案例入選，是渭南中院重視案例庫工作的生動(dòng)詮釋，后續(xù)工作中將進(jìn)一步提升案例意識(shí)，著力培育更多精品案例，扎實(shí)參與人民法院案例庫建設(shè)與使用，充分利用案例庫這一“好幫手”，促推審判工作提質(zhì)增效。
華陰市某股份經(jīng)濟(jì)合作社訴華陰市某綜合市場(chǎng)管理服務(wù)中心租賃合同糾紛案
——集體建設(shè)用地的出租年限超過二十年的部分無效
入庫編號(hào)：2025-07-2-111-002
關(guān)鍵詞：民事 租賃合同 集體建設(shè)用地 租賃年限 二十年
基本案情
原告華陰市某股份經(jīng)濟(jì)合作社（以下簡稱某合作社）訴稱：某合作社與華陰市某綜合市場(chǎng)管理服務(wù)中心（以下簡稱某服務(wù)中心）簽訂的《關(guān)于修建南環(huán)某市場(chǎng)租地協(xié)議》和《關(guān)于南環(huán)某市場(chǎng)租地補(bǔ)充協(xié)議》中合同租賃期限均為三十年。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零五條“租賃期限部分超過二十年，超過二十年的部分無效”的規(guī)定，超過20年后的租賃期限的約定應(yīng)屬無效，某服務(wù)中心應(yīng)返還租賃的土地。遂訴至法院，請(qǐng)求判令:1.某合作社與某服務(wù)中心于2001年3月8日簽訂的《關(guān)于修建南環(huán)某市場(chǎng)租地協(xié)議》和《關(guān)于南環(huán)某市場(chǎng)租地補(bǔ)充協(xié)議》中租賃期限超過二十年部分，即2021年7月1日至2030年6月30日的租賃期限無效； 2.解除涉案合同，并支付租賃費(fèi)用等。
被告某服務(wù)中心辯稱：案涉合同的標(biāo)的物是土地，不受二十年期限的限制。按照合同約定，某服務(wù)中心是承租南寺村土地修建建筑物，應(yīng)適用國土資源部《關(guān)于規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕222號(hào)）第四條的規(guī)定，即某服務(wù)中心租賃土地后修建建筑物的行為，應(yīng)參照適用長期租期的續(xù)期，合同約定的三十年土地使用期限未超過同類用途土地出讓的最高年限，符合要求。
法院經(jīng)審理查明，2001年3月8日，華陰市某村南寺組（甲方）與某服務(wù)中心（乙方）簽署《關(guān)于修建南環(huán)某市場(chǎng)租地協(xié)議》：一、為了帶動(dòng)甲方商品市場(chǎng)、由乙方籌建處租甲方地1.79畝……。二、由乙方籌建處負(fù)責(zé)修建蔬菜大棚16間，以及道路9米寬，南北長78米，及人行道等工程。三、租金每畝每年地價(jià)為1500元，共計(jì)每年租金為貳仟柒佰元整。四、付款辦法：每年12月底一次付清。五、租用期為叁拾年，從2001年7月1日起至2030年6月底止。后有華陰市某村民委員會(huì)蓋章、華陰市某村三組呂某發(fā)簽字蓋章、某服務(wù)中心蓋章，苗某放簽字。2001年5月18日，華陰市某村南寺組（甲方）與某服務(wù)中心（乙方）簽署《關(guān)于南環(huán)某市場(chǎng)租地補(bǔ)充協(xié)議》：……四、租用期限：租期為叁拾年，從2001年7月1日起至2030年6月30日止。后有華陰市某村民委員會(huì)蓋章、華陰市某村三組呂某發(fā)簽字蓋章、某服務(wù)中心蓋章，苗某放簽字。2018年5月14日，某服務(wù)中心繳納南環(huán)某市場(chǎng)地皮款23850元，繳費(fèi)期限是2018年5月至2020年5月。華陰市某村、華陰市某辦結(jié)算中心出具華陰市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收款收據(jù)一張。
另查明，華陰市某村南寺組即華陰市某村三組，華陰市某股份經(jīng)濟(jì)合作社系華陰市某村三組成立的集體經(jīng)濟(jì)組織。華陰市市土地利用現(xiàn)狀圖顯示涉案地塊的性質(zhì)為建設(shè)用地。
陜西省華陰市人民法院于2023年6月7日作出（2023）陜0582民初128號(hào)民事判決：一、2001年3月8日某合作社與某服務(wù)中心簽訂的《關(guān)于修建南環(huán)某市場(chǎng)租地協(xié)議》和2001年5月18日某合作社與某服務(wù)中心簽訂的《關(guān)于南環(huán)某市場(chǎng)租地補(bǔ)充協(xié)議》中租賃期限超過20年部分，即2021年7月1日至2030年6月30日的租賃期限無效；二、解除某合作社與某服務(wù)中心簽署的涉案合同，某服務(wù)中心返還承租的全部土地，并支付自2020年6月1日至2023年2月7日期間的租金21389元及2023年2月8日起至實(shí)際返還土地之日的土地占有使用費(fèi)每日21.78元；三、駁回某合作社的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，某服務(wù)中心不服，提起上訴。陜西省渭南市中級(jí)人民法院于2023年11月28日作出（2023）陜05民終2039號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。
裁判理由
本案的爭議焦點(diǎn)是：案涉集體建設(shè)用地的出租年限超過二十年的部分是否有效，以及案涉合同何時(shí)解除。
關(guān)于第一個(gè)爭議焦點(diǎn)。《中華人民共和國民法典》第三百六十一條規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條第四款規(guī)定：“集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。”《中華人民共和國民法典》第四百六十七條第一款規(guī)定：“本法或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本編通則的規(guī)定，并可以參照適用本編或者其他法律最相類似合同的規(guī)定。”第七百零五條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效?！北景赴干鎱f(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議涉及的土地地塊性質(zhì)為建設(shè)用地，原被告雙方簽訂的案涉合同屬上述法律規(guī)定的集體建設(shè)用地的出租合同，出租年限應(yīng)當(dāng)適用國務(wù)院制訂的辦法。目前，國務(wù)院并未制定有關(guān)辦法或規(guī)定。本案雙方簽訂的集體建設(shè)用地出租合同，在國務(wù)院沒有制定有關(guān)辦法或規(guī)定的情況下，集體建設(shè)用地的出租期限應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民法典》有關(guān)租賃期限的規(guī)定進(jìn)行處理，即案涉《關(guān)于修建南環(huán)某市場(chǎng)租地協(xié)議》及《關(guān)于南環(huán)某市場(chǎng)租地補(bǔ)充協(xié)議》的出租年限超過二十年的部分無效。
關(guān)于第二個(gè)爭議焦點(diǎn)?！吨腥A人民共和國民法典》第七百三十四條規(guī)定：“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期?！北景鸽p方簽訂的《關(guān)于修建南環(huán)某市場(chǎng)租地協(xié)議》及《關(guān)于南環(huán)某市場(chǎng)租地補(bǔ)充協(xié)議》于2021年6月30日到期后，被告華陰市某綜合市場(chǎng)管理服務(wù)中心繼續(xù)占有使用案涉市場(chǎng)，原告華陰市某股份經(jīng)濟(jì)合作社并未采取措施、提出異議，故雙方簽訂的案涉合同繼續(xù)有效，并且租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ?。《中華人民共和國民法典》第七百三十條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。”第五百六十五條規(guī)定：“當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！痹嫒A陰市某股份經(jīng)濟(jì)合作社在案涉不定期租賃合同的履行過程中于2023年2月向法院提起訴訟要求解除案涉合同，被告華陰市某綜合市場(chǎng)管理服務(wù)中心于2023年2月7日收到起訴狀副本，故依據(jù)上述法律規(guī)定，雙方租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為于2023年2月7日解除。結(jié)合本案土地占用等事實(shí)，法院依法作出如上判決。
裁判要旨
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體建設(shè)用地的出租年限參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，具體辦法由國務(wù)院制定。因目前國務(wù)院沒有制定有關(guān)國有建設(shè)用地出租年限的辦法或規(guī)定，故集體建設(shè)用地的出租年限應(yīng)當(dāng)適用民法典中有關(guān)租賃期限的規(guī)定，即集體建設(shè)用地的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的超過部分無效。
關(guān)聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第361條、第467條、第705條
《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正）第63條
一審： 陜西省華陰市人民法院(2023)陜0582民初128號(hào)民事判決（2023年6月7日）
二審：陜西省渭南市中級(jí)人民法院(2023)陜05民終2039號(hào)民事判決（2023年11月28日）
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